MESTI BACA, MUST READ - Satu Lagi Dasar Ekonomi Bunuh Diri : RUU Akta Sewa Bakal Huru Harakan Ekonomi Negara

 Tuan-Tuan saya mulakan nukilan Sabtu ini dengan angkat diri sedikit. Yang berikut adalah sedikit catitan oleh sdra Fauzi Kadir - tuanpunya blog Permadu yang berkata :

Kalaulah blog saya ini yang paling berpengaruh di Malaysia saya harap Tuan-Tuan akan sedari keadaan negara kita, terutama sekali pentadbiran ekonomi negara, yang haru biru dan makin menyusahkan rakyat - hari demi hari. The situation is getting worse. 

 

Berita terkini (pagi ini 19 Feb, 2022) merujuk Tan Sri Muhyiddin Yassin, PM kita ke-8  dan sahabat saya, yang berkata bahawa negara kita sedang menghadapi kekangan kewangan yang serius.

 

Sebenarnya yang 'in financial trouble' itu adalah Kerajaan Malaysia, bukan "negara" Malaysia keseluruhannya. Malangnya apabila kewangan Kerajaan mengalami masalah maka ia akan memberi kesan negatif kepada ekonomi negara juga. Nilai Ringgit boleh jatuh (contohnya), kadar pinjaman bank (interest rate) boleh bergerak ke sana sini.
 

 

Bagi setiap hari yang kita tidak ubah dasar lama yang silap (tidak sengaja) dan salah (yang sengaja)  maka negara dan rakyat makin susah.  Sedihnya majoriti rakyat tidak faham. Majoriti rakyat tidak boleh analisa kehidupan mereka makin susah sebab dasar kerajaan yang silap dan salah sejak berpuluh tahun.

 

Dan rakyat masih sokong dasar-dasar yang silap dan salah, walaupun kerajaan dan Perdana Menteri telah bertukar beberapa kali. Tak kira Najib-UMNO/BN, Dr Mahathir-Bersatu/PH, Muhyiddin-Bersatu/PN, Ismail Sabri-UMNO/BN/PH dasar-dasar ekonomi bunuh diri bukan saja kekal tetapi jadi lagi buruk.  Majoriti rakyat masih tak faham. Yang perlu ditukar bukan saja parti dan perdana menteri tetapi yang lebih penting ialah dasar perlu di tukar. 

 

Malangnya ditambah lagi dengan dasar-dasar baru yang  juga merugikan negara dan menyusahkan rakyat.

 

Sembilan tahun sudah kerajaan laksanakan Gaji Minima yang agak tinggi ia itu RM900 sebulan. Saya telah banyak kali menulis - sampai ke hari ini - bahawa Gaji Minima itu akan menyebabkan kadar pengangguran bertambah buruk.Bisnes yang kecil akan tutup.

 

Juga perlaksanaan dasar Gaji Minima yang tidak sama-rata (tidak adil) menyebabkan lagi banyak kekeliruan (distortion) dalam ekonomi. Contohnya Gaji Minima yang berlainan antara Semenanjung dan Sabah dan Sarawak (padahal Sarawak adalah negeri nombor tiga kaya di Malaysia - ikut GDP negeri, after Penang and Selangor).

Juga perniagaan yang mempunyai kurang daripada lima orang pekerja tidak perlu ikuti Gaji Minima. Sebab itu gerai dan warong dengan satu atau dua pekerja bayar gaji di bawah Gaji Minima. 

Akibat dasar Gaji Minima ialah banyak perniagaan kecil dan sederhana terpaksa tutup dan kadar pengangguran anak-anak muda melonjak. 

 

Sila lihat graph berikut. Gaji Minima bermula pada tahun 2013. Setahun kemudian pada 2014 kadar pengangguran di negara kita makin naik.

 

 

Cakap omputih "I told you so". 

 

Kemudian pada tahun 2014 negara kita kena satu lagi pukulan maut - cukai GST 6%.  Daripada awal lagi saya telah kritik GST ini dengan sekeras-keras sekali. Saya tidak melihat kenapa kita perlu ada cukai GST. So what kalau banyak negara lain juga ikuti GST?  Peduli apa kita? 

 

Kutipan hasil dan cukai oleh Kerajaan jauh lebih daripada cukup untuk membangunkan negara. In fact kutipan hasil Kerajaan melimpah-limpah sehingga pemimpin kerajaan boleh curi duit berpuluh billion, belanja RM6 billion untuk beli kapal yang tak timbul pun, lebur berpuluh billion duit rakyat untuk bailout tabung ini dan itu, selamatkan GLC yang bankrap dan banyak lagi.  We have enough money. More than enough money. Tak payah GST pun.

 

Daripada awal lagi saya berkata bahawa GST 6% akan mengakibatkan harga jualan barang naik dengan gila.  And that is exactly what happened. Majoriti rakyat yang berpendapatan rendah atau gaji tetap sudah tidak cukup duit beli barang keperluan. 

 

Jualan di supermarket, pasar dan kedai semuanya merosot. Syarikat Mydin Hypermarket contohnya mengalami kerugian yang pertama sejak lebih 60 tahun beroperasi.  

 

Terlalu banyak perniagaan bankrap dan tutup, kadar pengangguran jadi lagi kronik.  Semua ini saya sudah menuliskan dan mengulanginya berkali-kali. Dont say I did not tell you. 

 

Begitu juga hari ini Kerajaan sedang bentangkan satu lagi dasar (rang undang-undang) yang saya tahu akan huru-harakan ekonomi dan merugikan rakyat kita.

 

Percayalah sewa rumah akan naik gila. Sektor real estate and property market (hartanah) akan jadi lembap dan rugi besar.  Ekonomi akan jatuh lagi. Ini beritanya:

• Rang Undang-Undang (RUU) Akta Penyewaan Kediaman (RTA) 
• dibentangkan di Parlimen suku ketiga tahun 2022.
• dibentang dalam Mesyuarat Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan (MNKT) dulu 
• Setelah MNKT, draf RUU ke Jabatan Peguam Negara, sebelum Parlimen
• Ong Kian Ming (DAP-Bangi) tanya apakah proses ‘stakeholder consultation’ 
• libat urus pelbagai pihak, Malaysia Productivity Corporation – MPC
• konsultasi awam guna Portal Unified Public Consultation (UPC)
• cadangan RUU Sewa dilulus Mesyuarat Kabinet 23 Jun 2021 

(OSTB : Maksudnya RUU Sewa ini dimulakan zaman Tan Sri Muhyiddin jadi PM (Bersatu/PN) dan sekarang bersambung pada zaman PM Ismail Sabri (UMNO/BN). What I say is proven - walaupun Kerajaan dan Perdana Menteri bertukar tetapi dasar masih tidak berubah. Terutama sekali dasar-dasar ekonomi bunuh diri seperti GST, Gaji Minima (yang tidak adil), saham bumiputera 51% bagi syarikat lojistik dan sekarang RUU Sewa.  (Saham bumiputera 51% bagi syarikat bumiputera itu telah ditangguhkan - Alhamdulillah Syukur). 

Kenapa dasar Kerajaan tidak berubah walaupun pengundi tidak sokong Kerajaan atau parti? Sebab pengundi dan rakyat tidak mendesak Kerajaan untuk menukar dasar. 

Kemarahan rakyat marhaen tidak menepati sasaran. Rakyat marhaen marah harga barang makanan naik tetapi mereka tidak fokus kemarahan mereka kepada kartel,  monopoli, taukeh AP, taukeh pegang lesen dan serupanya yang control harga barang, control harga kereta, control kadar pinjaman bank untuk beli rumah, monopoli yang control  bil letrik, bil air, bil telefon dsbnya.  Semuanya di control oleh kaum elit dan orang kaya.

Rakyat marhaen tak tahu nak marah siapa sebenarnya. Rakyat tersilap target - marah tak kena sasaran. Jadi pemimpin politik dan orang kaya elit yang sponsor mereka pun relaks. No problem. Mereka terus kaya - memeras duit rakyat .

Ok Tuan-Tuan cukuplah khutbah pagi ini. Yang berikut adalah  sedikit komen saya berkenaan Akta RUU Sewa yang bakal dibentang itu:

i. (RUU Sewa akan) menggalakkan pertumbuhan sektor sewaan kediaman sebagai akses alternatif kepada rakyat yang tidak mampu membeli rumah.

(OSTB: Rakyat mampu atau tidak mampu membeli rumah tiada kaitan dengan sewa rumah. Rakyat mampu atau tak mampu beli rumah bergantung kepada peluang hidup dan peluang pekerjaan dalam ekonomi, kepada sistem pendidikan negara (education system) dan dasar-dasar Kerajaan yang baik dan positif. Pemimpin yang lembap, Menteri yang dangkal, dasar ekonomi entah apa, orang kaya monopoli lesen, projek, AP, rasuah dan mencuri duit rakyat telah pun menyebabkan rakyat marhaen makin tidak mampu beli apa pun. Rumah mahal, kereta mahal gila, makanan mahal, pakaian mahal - sebab ekonomi negara di control oleh pelbagai cartel, monopoli kaum elit dan orang kaya yang sikit. Itulah sebab rakyat miskin. Mereka tidak mampu beli rumah pun. Bukan sebab sewa rumah atau harga rumah.)

ii. Malaysia mencapai hasrat menjadi sebuah negara yang mempunyai tahap kemajuan dan kualiti kehidupan seperti negara maju.

(OSTB : Negara maju boleh maju sebab mereka TIDAK MEMPUNYAI pemimpin yang lembap, Menteri yang dangkal, dasar ekonomi entah apa, orang kaya monopoli lesen, projek, AP, rasuah dan mencuri duit rakyat.  Sebab itulah mereka boleh maju.  

Mereka mampu beli rumah, walaupun rumah mahal, harga kereta di negara maju tidak mahal gila, makanan tidak mahal gila  - sebab ekonomi negara maju TIDAK di control oleh  cartel dan monopoli kaum elit dan orang kaya yang sikit. Itulah sebab mereka jadi negara maju).

 
iii. Dalam proses perundingan terma dan syarat-syarat perjanjian penyewaan, penyewa yang sangat memerlukan untuk menyewa tempat penginapan, mungkin perlu bersetuju dengan syarat yang dikenakan oleh pemilik kediaman walaupun syarat tersebut tidak munasabah.

(OSTB : Jika syaratnya tidak munasabah penyewa selalu ada pilihan untuk menyewa tempat lain. Sejak bertahun-tahun sudah terlalu banyak rumah, apartmen, kondo, kedai, premis perniagaan di Lembah Klang, Johor Baru (Iskandar) dan tempat lain kosong - tanpa penghuni. Sekarang pemilik rumah terpaksa menawarkan air-con, perabot, mesin basuh kain, peti sejuk dsbnya untuk menarik penyewa. Sewa kedai pula boleh dapat rent-free period atau tempoh tanpa sewa selama sebulan untuk renovation pula. Kadar sewa pun sudah menurun. Jadi penyewa selalu ada pilihan untuk sewa rumah yang lain.)

iv.  Akta ini bagi memastikan urus niaga sewaan kediaman dan perhubungan antara pemilik kediaman dan penyewa ditadbir urus dengan efisyen, efektif dan seragam di semua negeri-negeri di Semenanjung Malaysia.

(OSTB : Pasal apa Semenanjung Malaysia saja? Sabah dan Sarawak macam mana? Here lies the rahsia besar di sebalik Akta RUU Sewa ini - untuk membantu masalah perumahan bagi orang Melayu di Lembah Klang/Selangor yang makin kronik. Untuk pancing undi. Orang Sabah dan Sarawak tak payah kut.

Harga tanah di Lembah Klang dan negeri Selangor makin naik. Tanah "murah" di Balakong sudah berharga RM110 satu kaki persegi. There is no way siapa pun boleh beli tanah dengan harga RM110 satu kaki persegi untuk dibangunkan rumah murah, rumah kos sederhana dsbnya. Inilah realitinya. Harga rumah teres dua tingkat di Selangor tidak kurang daripada RM600,000. Ramai orang Melayu sudah tidak mampu beli rumah RM600,000.  Harga tanah jadi makin tinggi dan tidak akan turun. Akta RUU Sewa ini bukan boleh bantu mengatasi realiti ini. Jadi niat Akta RUU ini tidak tepati sasarannya. You are wasting time.)

v. Akaun khusus akan diwujudkan bagi menguruskan penerimaan, penyimpanan
dan pengeluaran wang deposit sekuriti dengan lebih efisien dan efektif dari
sudut kos. Jumlah faedah yang terkumpul hasil simpanan deposit sekuriti boleh
digunakan untuk menampung kos penyenggaraan sistem pangkalan data

(OSTB : Bagi saya inilah booby trap yang sangat merbahaya. Parti yang meletak calon kleptokrat sebagai pilihan untuk Perdana Menteri juga akan mentadbir puluhan billion Ringgit yang akan terkumpul dalam akaun khusus bagi wang deposit sewa rumah. 

Kalaulah terdapat satu juta rumah sewa dengan wang deposit RM2000 setiap rumah, itu sudah melebihi 1,000,000 x RM2,000 = RM2,000,000,000 atau RM2 BILLION.

Kalau lima juta rumah sewa, wang terkumpul boleh melebihi RM10 billion. Jika termasuk sewa kedai berbelas ribu atau berpuluh ribu Ringgit, maka akaun khusus itu akan mempunyai berpuluhan billion Ringgit !!  

Dan ini bukan Australia atau Scotland. Ini adalah Malaysia. Selain daripada Covid, kita dijangkiti pandemik rasuah. Jangan lupa duit KWAP yang hilang kepada SRC atau duit rakyat hilang beli bon 1MDB. Dan di mana jaminan Kerajaan untuk memulangkan wang deposit ini dalam masa terdekat? What is your service standard? Satu hari, satu minggu, satu bulan, satu tahun?

Percayalah pemilik rumah akan curiga dan risau dengan Akta Sewa ini. Dan apabila mereka curiga dan risau mereka akan naikkan sewa rumah. This is normal market behaviour. Apabila berhadapan uncertainty, risiko dsbnya maka sewa akan naik. Dont say I did not tell you. 

vi. akan tetapi menginsuranskan bangunan terhadap kebakaran adalah perkara yang diwajibkan. Hal ini bukan sahaja melindungi Pemilik Kediaman terhadap bencana alam yang tidak dijangka, tetapi melindungi Penyewa sekiranya Penyewa kehilangan barangan atau harta benda milik mereka.

(OSTB : Percayalah Pemilik Kediaman akan naikkan sewa rumah lagi - untuk cover balik kos beli insurans. Kerajaan boleh letakkan apa jenis syarat pun - we have no choice we must obey. Tetapi kos Pemilik Kediaman akan naik dan mereka akan terpaksa naikkan sewa rumah dan sewa kedai untuk cover kos.  Barang Naik atau BN.)

vii.   Kenaikan sewa dalam tempoh sewa yang telah dipersetujui tidak dibenarkan

(OSTB : Bagi saya ini adalah satu syarat yang redundant atau tidak berguna. Memang pun sewa tidak boleh dinaikkan dalam tempoh sewa. Everyone knows this already. Bila kita sign Tenancy Agreement (perjanjian sewa rumah) memang sudah tertulis harga sewa, tempoh sewa, tarikh mula dan tarikh tamat, nama, nombor Kad Pengenalan dsbnya.)

 
viii. Proses Pemerolehan Semula Kediaman Sewaan
8. Larangan terhadap proses perolehan semula tertentu di mahkamah
9. Pemerolehan semula kediaman yang disewa - Kesalahan

(OSTB : Ada kesalahan pula? Habis kalau Mr Wong tidak masukkan wang deposit ke dalam akaun khusus apakah Mr Wong akan didakwa, dikompaun, didenda atau dipenjara? Renting your house can become a crime pula? This will kill rental housing. Nanti Pemilik Kediaman tak berani menyewa rumah dia pula. Takut kena kompaun, kena denda, kena dakwa, kena penjara dan entah apa lagi. Yang berani sewa pula akan naikkan sewa rumah. Just wait and see.)

 
ix.  Deposit sekuriti tidak boleh melebihi dua bulan sewa

(OSTB :  Kerajaan tidak boleh membuat syarat baru ikut style kun-pa-ya-kun. (Be and it is.)  Sewa rumah, deposit sekuriti, tempoh sewa semuanya adalah urusan antara Pemilik Kediaman dan Penyewa mengikut keadaan pasaran, tujuan sewa, bilangan penyewa, dsbnya. Semua ini boleh tentukan harga sewa, deposit sekuriti dsbnya. Kerajaan tidak boleh letakkan syarat maximum security deposit dua bulan. Percayalah - dengan syarat seperti ini samada Pemilik Kediaman tidak akan sewa rumah mereka atau mereka akan menaikkan sewa rumah. Rental rates will go up.)

x.  (Pemilik Kediaman) memberikan notis 90 hari sebelum tamat 

(b) Meminta penyewa membayar atau menerima daripada penyewa amaun sebagai kos penyediaan perjanjian sewaan bertulis.

(b) Gagal memberi pernyataan maklumat (‘information statement’) kepada penyewa
dalam borang yang diluluskan sebelum penyewa memasuki perjanjian sewa. 

4. (a) Gagal memberi kepada Penyewa satu salinan perjanjian sewa secepat mungkin
selepas kedua-dua pihak telah menandatangani perjanjian tersebut

Kesalahan Dilakukan Oleh Pemilik Kediaman
5. (a) Menolak pembayaran sewa oleh Penyewa yang telah diberi notis penamatan
(‘termination notice’) kerana gagal membayar sewa dan Penyewa belum
mengosongkan premis yang disewa.

a) Menghendaki Penyewa membayar sewa menggunakan cek selepas tarikh (‘post
dated cheque’)

(OSTB: Landlord pula bayar kos perjanjian sewa rumah? Lepas itu post dated cheque pun tak boleh? Rupanya Akta RUU Sewa ini lebih mesra kepada Penyewa dan lebih membuli Pemilik Kediaman. Just wait and see - sewa rumah akan naik. Apabila Pemilik Kediaman menghadapi risiko yang lebih, semua sewa rumah akan naik.) 

Akhir kalam: Saya melihat Akta RUU Sewa ini lebih kepada mainan politik bagi parti pemerintah menjadi hero membantu terlalu ramai orang Melayu terutama sekali di Lembah Klang dan Selangor yang sedang menghadapi masalah kewangan yang serius akibat dasar Kerajaan yang lembap dan merugikan ekonomi negara.

Tambah lagi Covid dan PKPP (MCO) telah mengakibatkan ramai orang hilang pekerjaan dan hilang mata pencarian. Dan majoriti besar kumpulan ini adalah orang Melayu, terutama sekali di Lembah Klang dan Selangor.

Memang benar ramai orang tidak boleh bayar sewa dan terpaksa keluar daripada rumah sewa. Mereka tiada tempat tinggal lain dan menjadi beban kepada ahli keluarga lain dan ibu bapa tua. 

Jadi Akta RUU Sewa ini sangat mesra kepada Penyewa dan menyukarkan Pemilik Kediaman menyuruh orang yang tidak bayar sewa keluar daripada rumah sewa. Pemilik Kediaman perlu rujuk Tribunal dulu, beri notis 90 hari, tidak boleh tukar kunci rumah dan banyak lagi. 

Apa yang akan berlaku ialah:

1. Sewa rumah akan naik. Sebab 'industri' sewa rumah boleh terlibat kesalahan dan tindakan oleh pihak berkuasa pula (ikut Akta RUU Sewa ini).

2. Pelabur perumahan akan melabur duit mereka di tempat lain - seperti simpan duit dalam bank saja, beli saham, invest overseas, beli rumah di luar negara dsbnya. Mereka akan takut untuk membeli rumah di Malaysia untuk tujuan sewa.

3. Maka real estate sector dan hartanah akan jatuh. Pemaju perumahan dan developer apartmen dan kondominium akan terjejas. Ekonomi negara akan susah lagi.

Saya rasa pihak Kerajaan TIDAK minta pandangan market players daripada swasta (private sector) yang genuine sebelum draf Akta RUU Sewa ini. 

Saya rasa Kerajaan tidak berjumpa bilangan Pemilik Kediaman, Pemaju Perumahan yang cukup  untuk mendengar pandangan yang kritis atau berbeza.

Sebab niat di sini adalah political survival kerajaan yang sudah putus hala tujuan - tidak tahu cara mentadbir negara dengan baik. Bukan untuk kebaikan ekonomi negara.

Artikel ini adalah pandangan penulis dan tidak semestinya mewakili MMKtT.