Penduduk Kg Bharu Lebih Pandai Daripada Khalid Samad

"Khalid Samad sebelum ini menyatakan harta orang Kampung Baru terbenam di dalam tanah. Kalau betul terbenam, bagilah tawaran yang betul supaya harta itu dapat timbul," katanya 

This is from Sinar Harian here.

https://www.sinarharian.com.my/article/53153/BERITA/Nasional/Penduduk-Kampung-Baru-beri-dua-pilihan

• Pengerusi Persatuan Penduduk (minta) 'kerajaan tetapkan harga  signifikan..' 
• Beliau berkata kerajaan seharusnya serius dalam membuat tawaran 

"Khalid Samad sebelum ini menyatakan harta orang Kampung Baru terbenam di dalam tanah. Kalau betul terbenam, bagilah tawaran yang betul supaya harta itu dapat timbul," katanya 

dua opsyen boleh digunakan kerajaan menentukan harga pembelian 

Opsyen No 1 

pembelian dibuat secara pajakan 99 tahun 
tidak adil pembelian ini hanya dinilai tanah rizab Melayu

(sebab) kerajaan boleh menukar status tanah

tawaran ini hanya adil dibeli secara pajakan 99 tahun 
ditambah bayaran keuntungan 30%
dan bayaran nilai harta rumah kepada penduduk
Jadi jumlah keseluruhan adalah RM1,205 se kaki persegi

• projek ini melibatkan pemaju, arkitek, konsultan, pembekal yang akan  untung 
  
• sebab itul penduduk juga mahu bayaran keuntungan 30%  

Opsyen No. 2   

kerajaan ambil tanah melalui pegangan bebas dengan nilai RM3,000 sekaki
Kemudian penduduk beri potongan harga 50% kepada kerajaan (RM1,500)
kerajaan boleh tambah sikit bagi bayaran nilai harta rumah kepada penduduk


My comments :

Saya ingin kemukakan satu lagi opsyen kepada penduduk Kg Bharu yang meletakkan beberapa syarat atas Kerajaan :

Syarat No 1.    Kerajaan beli tanah dengan harga RM1,500 sekaki persegi. Bayaran tunai.

Kerajaan nak bagi saham RM150.00 itu semua tak payah. Kerajaan boleh simpan saja saham-saham. Apa jaminan saham yang Kerajaan bagi tidak akan jadi macam saham Felda FGV sekali lagi?

Setelah membeli tanah itu - samaada kerajaan nak tukar status tanah Kg Baru jadi pegangan bebas, pajakan 99 tahun dsbnya itu kerajaan punya pasal. Tidak relevan bagi penduduk Kg Bharu.  Apa yang relevan bagi penduduk adalah bayaran tunai atau cash money untuk tanah mereka.

Syarat No. 2  Bayaran pampasan / ganti rugi untuk rumah, apartmen, bangunan sedia ada. 

Kerajaan akan membayar ganti rugi atau pampasan (yang dikira asing) bagi setiap rumah atau bangunan yang sedia wujud di atas semua lot tanah Kg Bharu sekarang. 

Tidak adil untuk Kerajaan mengira harga tanah kosong saja. 
Tanah Kg Bharu bukan tanah kosong. 
Hampir semua tanah Kg Bharu mempunyai rumah, bangunan dan apartment bertingkat yang telah lama dibina di atas nya. 
Kerajaan perlu membayar pampasan bagi semua rumah dan bangunan ini.

Jadi bayaran ganti rugi atau pampasan adalah RM200.00 sekaki persegi - ikut saiz keluasan rumah, apartment dan bangunan yang sedia ada. 

Kenapa RM200 sekaki persegi? Sebab inilah harga semasa untuk kos pembinaan semula (construction cost) rumah atau bangunan yang serupa. (Saya confirm dengan sahabat saya seorang arkitek dan syarikat pembinaan).

Syarat No 3.  Tempoh bagi projek pembangunan dan penilaian semula tanah Kg Bharu bila projek sudah siap.

Kerajaan akan memberi jaminan tanah Kg Bharu ini akan dibangunkan dan dijual dalam tempoh maksimum EMPAT TAHUN daripada tarikh pembelian - ia itu completion tahun 2023 atau 2024.  (Sebab lepas 2023 / 2024, kerajaan ini mungkin sudah kena tendang keluar, akan masuk kerajaan baru dengan tawaran baru pula). 

SESUDAH projek Kg Bharu siap dibangunkan pada penghujung EMPAT tahun itu (tahun 2023 / 2024), Kerajaan setuju membuat penilaian semula atau re-valuation nilai tanah Kg Bharu sekali lagi.

Sesudah penilaian semula dibuat (pada tahun 2023 / 2024), Kerajaan akan membayar kepada si penjual tanah Kg Bharu jumlah perbezaan antara nilai semasa tahun 2023 / 2024 dan harga beli RM1,500 sekaki persegi.

Kiraan contoh : Untuk tanah seluas 5000 kaki persegi.

Harga perlu di bayar Kerajaan sekarang 5,000 kaki persegi x RM1,500 = RM7.5 JUTA.

Penilaian semula atau revaluation tahun 2023 / 2024 katakanlah RM2,500 sekaki persegi. 

Jadi jumlah perbezaan yang mesti dibayar oleh Kerajaan kepada penjual tanah pada 2023 / 2024  adalah :

(RM2,500 - RM1,500)  x 5000 kaki persegi = RM5 Juta.

Jadi kita tidak peduli lah samada Kerajaan tukar status tanah jadi pegangan bebas, pajakan 99 tahun etc etc. Itu kerajaan punya pasal.  Itu tidak relevan.

Kita buat re-valuation saja pada tahun 2023 / 2024 dan Kerajaan setuju bayar jumlah perbezaannya (pay the difference) kepada si penjual tanah. 

Syarat No. 4  Late payment charges atau late completion charges sebanyak 4% setahun.

Sekiranya Kerajaan gagal menyiapkan projek pembangunan semula Kg Bharu pada tahun 2023 / 2024 dan gagal membayar baki daripada nilai semasa tanah itu - maka Kerajaan akan didenda  "late payment charges" 4% setahun bermula daripada tarikh pembelian tanah itu.

Maksudnya kalau Kerajaan lewat, tak tahu buat kerja dsbnya maka Kerajaan kena bayar late payment charges. Serupa sebiji kita kena late payment charges bila terlewat bayar hutang kad kredit. 

Kenapa 4%? Bank bayar FD 4%, dividen ASB 6%, dividen EPF 4% ??? 

Kiraan 4% akan dikenakan atas jumlah harga belian sekarang dan jumlah daripada perbezaan penilaian semula tanah tadi.

Syarat No. 5  

Setiap penjual tanah Kg Bharu akan diberi percuma sebuah apartment yang bakal dibina di dalam projek pembangunan semula ini. Keluasan apartment itu tidak kurang daripada 1,100 kaki persegi dengan tiga bilik tidur minima. 

Ini bukanlah cadangan yang tidak munasabah atau yang menekan Kerajaan.

Ini adalah cadangan yang komersil (commercial proposition) yang mengambil kira metodologi saja. 

Apakah metodologi itu? 

Metodolginya ialah - We must follow open market practises. 

Kita mesti ikut cara jual beli hartanah yang sedia ada di pasaran. 

Dia macam ini tuan-tuan. 
Ini bukan kali pertama ada "pemaju" ingin majukan tanah kepunyaan orang.

Bila syarikat pemaju ingin membeli tanah orang pertama sekali dia perlu membayar harga tanahnya sahaja.

Selepas itu jika ada sebarang bangunan (rumah, gudang, kedai, apartment  dsbnya) di atas tanah itu maka pemaju itu akan membayar pampasan yang perlu dikira secara asing.

Jika tanah itu mempunyai pokok yang berhasil (pokok buah dsbnya) pemaju juga akan sedia bayar pampasan untuk pokok buah yang bakal ditebang.

Oleh sebab kemusykilan bahawa tanah Kg Bharu adalah tanah rizab Melayu maka saya cadangkan Syarat No. 3 ia itu penilaian semua tanah apabila projek sudah siap so that nilai tanah yang sebenarnya boleh dikenal pasti.